REITs （房地产投资信托）在欧洲
上海市锦天城律师事务所 王清华 徐军
中国房地产与股市同样，是资本推动型的。在诸多要素中，资本是决定因素。然而，由于相关宏观调控政策的出台，目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。为此，房地产融资的热点日益聚焦在房地产投资信托上。
房地产投资信托，即 REITs ，于 1960 年最初发源于美国并已经发展成为一项非常成熟的房地产投融资制度。在欧洲各国， REITs 亦受到相当注意并已有了成功的先例。本文拟对欧洲比较成熟的 REITs 制度做初步介绍，以供国内制定相关制度时作参考。
1．荷兰的房地产投资信托制度
荷兰作为欧洲最早引入房地产投资信托的国家，早在 1969 年便设立了一种叫做“ FBI ”的制度，即通过股份公司的结构模式在房地产行业进行集合投资的一种税收制度。“ FBI ”被认为是一种传统的房地产投资信托的操作模式，在“ FBI ”中，在房地产行业进行组合投资且股份由多样化组合的股东持有的荷兰公司被给予一种“税收透明”待遇，其结果是，通过“ FBI ”间接投资房地产的投资者享有与直接投资房地产的投资者相同的税收地位。
“ FBI ”需要满足一系列的条件，且仅适用于拥有多样化股东组合的公司。首先，个人或税收豁免主体必须加入 FBI ，或 FBI 的股份在证券交易所上市；其次， FBI 必须是“排他地参与消极的组合投资”。在荷兰， FBI 不允许从事房地产开发活动，即便是其自有房产的开发项目。但是，目前，荷兰专业市场和财政部之间在探讨是否降低上述条件的问题。 FBI 进行直接房产投资的权益负债率上限为 60% ，而进行间接和其他组合投资的上限为 20% ，这些规定进一步确定了 FBI 仅进行组合投资的本质。最后， FBI 的所有利润必须在每一个会计年度结束后八个月内分配给其投资者。
2．其他欧洲国家的房地产投资信托机制
其他一些欧洲国家也规定了房地产组合投资的制度。其中比利时的“ SICAFI ”和法国的“ SIIC ”与荷兰的“ FBI ”相类似，同为传统的房地产投资信托；而德国和意大利虽然采用了相应的结构以达到“ FBI ”所能达到的目的，但他们的制度实际上不能称之为“传统”的房地产投资信托。
2003 年 3 月，英国也就是否引入与房地产投资信托相类似的“房地产投资基金”（ PIF ）广泛征询意见，讨论其进入市场的可行性。
3．欧洲相关国家房地产投资信托机制之比较
• 多样化的投资者基础
与 FBI 类似，法国的 SIIC 和比利时的 SICAFI 要求多样化的投资者参与其中，为了达到这个目的，荷兰的机制详细地规定了允许参加 FBI 的投资者须具备的条件，而法国和比利时则规定 SIIC 和 SICAFI 的股份必须在有资格的证券交易所上市。
2 ）准许的投资活动
与 FBI 相比较， SIIC 和 SICAFI 似乎受限于相对宽松的条件，即其“主要活动”必须是消极的房地产投资。与荷兰不同的是，比利时允许 SICAFI 可以在一定条件开发自有房产，而在法国，不适格的行为要遵守常规的税收制度但不象在荷兰要受到溯及既往地撤销相关制度的惩罚。
3 ）房地产投资信托的杠杆作用
与法国相比，荷兰和比利时认为房地产投资信托的杠杆利率太高是一种投机行为而不是消极的投资活动，为此，荷兰规定了 60% 和 20% 的最低资本限制，而比利时则规定了 50% 的限制，法国却没有任何限制杠杆利率的规定。
4 ）分配利润的义务
上述三种房地产投资信托模式均规定向其投资者分配利润的义务。如前所述， FBI 必须在八个月内分配其所有净利润，但在计算净利润时，荷兰允许 FBI 对资本利得作特殊保留以便其不必强制性地分配给其投资者。比利时的房地产投资信托每年必须分配净利润的 80% ，资本利得只要在 4 年内进行再投资即不被列入义务分配之列。法国的 SIIC 则必须在下一个会计年度结束前至少分配其净利润的 85% ，并在利润实现后的第二个会计年度结束前分配资本利得的 50% ，从具有 SIIC 资格的子公司处分配所得必须全部再分配。
4．欧盟法律的发展
由于欧共体条约对欧盟成员国并没有产生任何的直接税收权力，因而在涉及直接税收时，欧盟成员国保留了绝对的立法权限。但是，欧洲司法法院的判例法则清楚地表明，在行使其立法权力时，成员国必须注意直接有约束力的欧共体条约特权，这些条约特权是欧洲内部市场之所谓创立的驱动因素。在房地产投资信托机制方面，最重要的条约特权是关于公司设立和注册资本的特权。根据迄今为止欧洲法院对这些条约特权的解释，前述传统的欧洲房地产投资信托制度中的各种要素可能需与欧盟法律原则相一致。房地产投资信托的任何变更可能必须通过市场行为或欧盟委员会的发起来实施。一个成员国单方放开其自身制度内部的保护措施怕是妄想。
本文对目前欧洲各国采用的房地产投资信托制度所做之介绍的内容主要来源于国际律协信托法委员会上罗纳尔多·威斯对当前欧洲房地产投资信托制度的总结，介绍的目的是希望中国在建立有关房地产投资信托制度时可能会有所借鉴。由于目前中国尚无真正的房地产投资信托，但从各方面的趋势来看，中国目前确实有发展房地产投资信托的要求。只要能够符合中国国情，并对各国发展这一制度的经验善加借鉴，中国完全有可能建立起一套完善的房地产投资信托制度。 |
