第一节   房地产业的第二个春天

 

根据联合国制定的服务贸易分类标准，房地产、市镇规划与建筑业被划分为服务业。据此，国内属建设部归口管理的设计、施工、房地产和市镇规划四个方面都属于服务贸易的范畴，其真正内涵是房地产的生产、建设、流通、消、售后管理的良性循环。

　　房地产业对国民经济的其他部门有极大的带动作用。研究表明，房地产业对其他产业的带动值为1:3，就业带动值为1:2。房地产的生产、流通和使用，直接对几百大类、几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、木业、机械、仪表、公用事业、金融保险、运输、家用电器、家具、装饰、服务业等近百个部门的经济活动密切关联。每当我们投入100元的住宅建设资金，就可创造170－220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130－150元的其他商品销售。由此可知，房地产业在国民经济发展中起着举足轻重的作用。

       然而，在长期的计划经济体制下，土地靠划拨，房屋靠配给，市场需求被忽略，房地产业对整个国民经济的带动作用无从体现。

       党的十一届三中全会拉开了改革开放的序幕，改革开放大潮的澎湃涌起，使长期被桎梏的房地产业也展示了光明的前景。伴随着中国房地产法律制度的逐步变革，土地使用费开始征收，土地使用权可以合法出让、转让或出租，原来的公有住房可以出售、上市，公有配房制度开始消亡，等等。房地产的经济价值开始体现，房地产业开始由计划经济转向市场经济，房地产业真正活起来了。特别是到了90年代初期，沿海开放地区的房地产业发展火爆，并且以令人惊奇的速度向全国各地扩展。从事房地产开发经营的机构迅速增加到几十万家，近千万人投身于房地产业。

       但是，这个阶段的房地产开发热由于缺乏理性的市场需求观以及房地产市场的不成熟和不完整，加之中国经济的宏观调控，导致房地产业进入结构性调整阶段，整个房地产市场处于一种低迷状态。

       令人欣喜的是，经过1993年以来的宏观调控成效的巩固和近两年来房地产业的发展、调整和消化，尤其是在中国入世之际，房地产业市场化的力度进一步加大，人民生活水平迅速提高，市场需求日益扩大，房地产业的第二个春天已经来临。

一、              房地产业已从过去的非市场化、半市场化走向完全的市场化，从而使房地产扭曲的市场需求得以回归；

二、              由于市场的需求将主要通过市场的方式解决，在旺盛的市场需求下，房地产业的大发展也就不足为奇了。

1、    中国房地产市场有着巨大的潜力。目前我国城镇人均住房面积达9.6平方米。按照中国人均GDP的增长速度和人民生活水平提高的速度，到2010年，全国人均居住面积将达12.5平方米，按此测算并考虑到人口的自然增长和全国城市化水平的提高（将从目前的30.4%提高至50%左右），今后每年人均需新建住房5.5-6.5平方米。所以，从全国范围来看，房地产业在未来10-20年将是高速发展期。

2、    国外许多城市的实例表明，人均GDP 达到1000美元/人左右，住房消费会加速增长。我国目前正进入或即将进入这一阶段。上海、广州、北京等中心城市的人均GDP已经超过或接近3000美元/人左右。但是，这些中心城市的人均住房面积还相当低，如上海人均住房面积约为13平方米，而人口密度和上海相近的东京、纽约达到35平方米；中国城市化正进入加速发展阶段，对商住楼产生很大的需求；中国住房制度改革进一步加快，人们收入水平的日益提高，住房已成为人民消费的首要目标。因此，只要市场体系得以建立，“游戏规则”得以完善，我国的房地产业的明天是光明而广阔的。

三、              中国加入WTO组织，将会推动中国房地产业的大发展。

1、    入世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌入，这必将形成对写字楼和外销公寓的需求增势，尤其像北京、上海、广州等这些国际化都市。中国的入世，对于目前低迷的写字楼市场来说，无疑是“久旱逢甘霖”，大量空置写字楼会逐渐得到消化，写字楼的行市也会止跌企稳，甚至有可能出现超跌反弹的局面，对于多年来在写字楼市场上深度套牢的开发商来说，加入WTO无疑是一个重大的利好。

2、    中国加入WTO后，会有更多的外资进入房地产市场，尤其是欧美投资商不会坐失良机，而资金将有可能集中投向住宅市场。特别值得注意的是，随着我国经济发展重心向西部推移，以及小城镇建设速度的加快，“入世”后，会有更多的外资进入中小城市，从而激活中小城市房地产业的发展，带动我国房地产市场大势持续走好，使房地产业成为经济增长点的作用不断体现出来。

3、    中国加入WTO之后，外资投资银行（证券公司）也会登陆中国房地产市场，为开发商提供全方位的优质服务，比如可以为开发商的项目融资建立信息网络，进行可行性分析，促成更多的项目融资成功实现；可以将大量的住房抵押贷款通过证券市场实现证券化，化解银行的风险，促进住宅金融业的发展，从而极大地支持房地产市场的消费。除此以外，外资投资银行还可以利用其充足的人才资源和广阔的业务渠道，为房地产企业的并购、重组等资本运营提供咨询服务，尽快造就中国房地产的“航空母舰”，实现规模经营，实施品牌战略。

4、中国入世将提高人民对住房的有效需求。“入世”后，我国能避免贸易歧视，降低进口关税，有利于商品出口，增加就业机会，有利于人民提高生活水平。从而可以从根本上提高房地产的有效需求，促进房地产的销售，进一步激活我国房地产市场。

          5、中国入世将有助于为房地产注入中介市场的活力。“入世”后，国外将有更多的房地产评估、中介代理机构进入中国房地产市场，国外现代的房地产整合营销策划，科学的评估与规范的运作模式，快捷、系统、全方位的信息资源，将有助于我国房地产市场的健康发展，尤其是二、三级市场的规范与发展。

 

第二节  房地产业面临的主要挑战

作为中国的新兴产业，房地产业的地位将越来越起到举足轻重的作用，成为拉动我国消费的支柱产业。但是，在世纪之交和入世之际，年青的房地产业，将面临严峻的挑战。

1、    加入ＷＴＯ，我们首先面临的是国际间壁垒的消除，外资的大量涌入将会给国内原有的市场体系带来巨大的冲击。现代经济学一再证明，市场经济的根本动力机制是经济主体不断地追逐利润，使之极大化。国际房地产业的平均利润率大约是６％至８％，我国由于刚刚发展，即使现在房地产业降温以后，人们估计还在１０％至１５％左右，这会诱使外企的大量涌入，而中国的房地产刚刚兴起，无论是管理经验和技术水平、人员素质还是服务层次都远远低于外国企业，从而在竞争中处于劣势。

2、    经营粗放、规模过小是我国企业的通病，房地产业作为一种高风险行业，具有一定的投资特性，要求企业具有相当的规模和实力。而我国的房地产开发企业近90％是1992年房地产热中一哄而起的，造成了我国房地企业多、小、乱的局面。目前国内开发企业的平均净资产只有1000多万元，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元。如果我国的房地产企业继续维持现状，将难以与外国开发商匹敌。

3、市场经济实为法制经济，法律的健全和规章的完善是其存在和发展的必要条件，房地产业也是如此。它的市场大体划分为：土地的一级市场，在我国采取政府公开拍卖、招标、协议等方式将土地的合作权出售或划拨给开发者或使用者；房地产的开发市场，其中涉及资金筹措和建筑施工；房地产交易市场，主要是产权的转让或使用权的转让。市场的结构和市场交易的复杂性，客观上要求有完备的法制体系，由于中国市场经济体制的不完善，必然会造成该市场建设步伐的缓慢，虽有一定的市场管制，但在外国企业的激烈竞争下，必定会暴露出许多漏洞，如不尽速加以弥补，对市场自身的发展将会产生不利的后果。

 

第三节    抓机遇、迎挑战，都须法律来护航

 中国房地产业在世纪之交的一个重要特征是：机遇与挑战同在。在优胜劣汰的市场规律作用下，强者将把握机遇，在迎接挑战中占据有利的竞争地位，从而获得更广阔的发展前景；弱者则被无情地淘汰出局。任何一家房地产企业，欲想借机遇而振起，逢挑战而不败，从而成为21世纪中国房地产业的强者，那么，加速企业的规范化和规模化进程，是其求生存、求发展的必由之路。在市场经济就是法制经济的今天，我们已无法离开法律来谈房地产企业的规范化和规模化问题。如果说在市场化程度很低的情况下，忽视法律尚有它的土壤，但伴随着我国市场的开放发展和WTO规则对我国的适用，以及我国房地产立法的日益完善，法律对于房地产企业就远非是一个敲边鼓的角色，它正在从边缘走向中央。

 

一、房地产企业的规范化运作需要法律来保障

房地产市场的规范和成熟，必须有相关的立法来进行约束。房地产开发项目投资大、周期长，且风险大。一个项目的确立，走向市场，必然面临许多不确定的因素。如何规范运作，如何避免市场风险，特别是法律风险，应该说，房地产法律制度的建立和完善是至关重要的。

随着我国房地产业的迅速发展，规范房地产业的立法进程也在加快。以宪法为立法依据而制定的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等房地产基本法，已形成一个较为完整的法律框架。国家房地产业行政主管部门又根据房地产基本法的基本内容，逐步完善了土地有偿使用法律制度、房地产开发法律制度和房地产管理法律制度。此外，我国的《民法通则》、《担保法》、《拍卖法》、《乡镇企业法》以及外商投资企业法等法律、法规中也有部分房地产方面的规定。从立法宗旨上看，逐步实现了由计划经济向市场经济的转变；从立法结构上看，逐渐形成了一套较为完整的法律体系。

中国的入世，将意味着中国的法律将和国际规则对接。中国政府和人民是信守诺言的，对世贸组织作出承诺，就应该遵守，国内法律中不符合国际规则的内容将得到修改。在这样的清理完善过程中，我们的房地产法律、行政法规、行政规章，在内容上也将会有很大的提高。那些带有明显地方保护主义色彩的地方性法规和规范性文件，那些部门规章，行政规章和规范性文件里明显涉及部门利益的不合理规定，以及在市场准入方面的一些不合理限制，将很快地得到清理，某些则会被废除，使现有立法质量上一个台阶。房地产法律体系将在入世后得到进一步的完善。

较为完善的法律体系，为房地产企业规范化运作提供了良好的法律环境，同时也为律师协助房地产企业规范运作，维护房地产企业的合法权益提供了法律依据。

 

二、房地产企业的规模化发展需要更多的法律支持

       扩大规模，走低成本扩张之路。企业要发展壮大，形成更强大的生产能力，就必须进行规模扩张。其主要形式有：新建项目、扩建原项目和并购其它企业生产设备等。其中以并购相同类型其它企业为最佳方式，即以最低的成本，兼并或收购生产效益差的、濒临破产的企业，实现低成本规模扩张（同时也是社会成本最低）。这些被并购的企业，经过收购者注入资金、技术与管理方式，经过一段时期的整顿就可以形成生产能力，从而大大增强企业的市场竞争力和占有率。

最近，建设部出台《关于进一步推进建设系统国有企业改革和发展的指导意见》，提出要着力抓好国有企业特别是重点国有企业的改制和扭亏工作。房地产企业要实施扶优扶强原则，组建和重点发展若干开发能力强、市场信誉高、经济效益好的大型房地产公司或房地产集团。《指导意见》提出，要大力发展股份制。房地产企业要适应深化住房改革和加快住宅建设的需要，加快制度创新和结构调整的步伐。一是要按照现代企业制度的要求实行公司制改造。二是实施扶优扶强原则。三是建立优胜劣汰机制，进行资产重组。四是要适应住房分配货币化和住宅产业现代化的要求，及时调整经营战略和经营范围。

       当前政策鼓励房地产企业进行资产重组，是因为决策者深刻地认识到：我国房地产业的集中程度过低，通常一个楼就是一个公司， 两个楼就是一个项目，这样的企业由于根本不可能获得规模经济的效应，也就难以支撑新经营开发理念，难以实施品牌战略，难以进行技术创新和管理创新，无法生产出价廉物美的好产品。国家将住宅建设作为拉动经济增长的作用就很难体现出来。因此，面对入世的挑战，对房地产市场最具深远意义的影响是市场机制的变化和通过重新组合获得规模经济效应。

       房地产企业通过重组获得规模化发展，涉及到诸多的法律领域，如企业设立、合并（包括新设合并和吸收合并）、分立、股权转让、终止等方面的法律，企业产权界定、资产评估方面的法律，企业专利、商标以及其他知识产权方面的法律，企业破产、清算、债权债务清理等方面的法律，企业融资方面的法律，企业税务、财务、审计、统计方面的法律，企业职工安置、分流、福利方面的法律，社会保障体系方面的法律，等等。因此，房地产企业的重组，是一项综合适用各项法律的过程，需要法律工作者的全面参与。

        

       三、房地产企业的风险防范必须运用法律手段

房地产业的风险分为宏观和微观两个方面，宏观方面的风险不是每一个房地产商能完全靠自己的力量避免或防范的。但微观的风险，房地产商依靠自身的能力是可以进行防范或避免的。而在开发与交易的过程中微观方面的风险要比宏观方面的风险大得多。

各种防范风险的措施最终都离不开法律手段，因此，房地产商应在开发与交易的全过程中注重法律的作用，所有的防范措施均应该根据有关法律，用法律文件的形式确定下来，规范各有关单位或个人在合同、契约等有关文件中的权利和义务。聘请精通房地产专业的律师担任顾问，从开发的初期介入，提供全过程法律服务，协调各种法律关系，无疑是最有效的一种风险防范措施。

 

四、              律师——为房地产企业保驾护航的使者

　　房地产企业作为房地产法律法规最直接、最基本的管理对象，伴随着法律日益的健全和完善，碰到的法律问题势必越来越多、越来越复杂。因此，重视法律，是每一位房地产企业家必备的素质。

面对专业性很强的法律事务，怎么办？依靠律师是房地产企业家最明智的选择。律师为房地产企业保驾护航包括但不限于：

       1、参与公司计划制订与高层决策，预防决策上的法律缺陷。帮助企业完善内部组织机构和管理体制，如设计企业章程、审查企业规章等，建立权责明确、管理科学、规范运作的现代企业制度。

       2、就房地产项目开发、建设、管理过程而言，律师提供的法律服务包括：（1）协助发展商办理土地使用权有偿受让手续，领取《国有土地许可证》；协助发展商在完善商品房外销预售条件下，领取《商品房销售许可证》；（2）草拟、审查《商品房买卖契约合同》，有按揭的负责审查《按揭贷款合同书》，协助发展商确定售楼按揭银行；协助按揭银行审查发展商主体资格及物业状况之合法性，并出具法律意见书；协助发展商与代收预售款的开户银行签订《房屋预售款监管协议》；（3）起草《外销商品房预售契约》之补办协议；草拟、审查《物业管理委托》或《物业管理合同》及《房屋使用、维修、管理公约》；（4）安排办理《商品房预售契约》、《楼宇按揭贷款合同书》、《房屋使用、维修、管理公约》之签订手续，并提供律师见证；（5）代办《商品房预售契约》的预售、预购登记手续，为《商品房预售契约》的转、受让方的转让行为提供律师见证；代办预售契约转让登记手续；与境外律师楼配合，办理《外销商品房预售契约》签约、登记、转名、过户之手续；（6）为发展商、销售商、买方提供相关法律咨询服务；协调买方、代理商和发展商之间的关系；协助解决买方、代理商及发展商之间出现的各类法律问题。

       3、房地产企业上市过程中的法律服务。  现在，严禁上市达6年之久的房地产企业终于有望上市。过去认为房地产上市会导致泡沫增多等不利因素，但随着证券市场容量的增加和市场规模的扩大，更多的投资者进入证券市场交易，客观上需要有更多的上市股票供其选择。因此房地产公司上市会活跃整个股票市场，同样也会有助于房地产公司投资的多元化。

 

3、在其他投资、融资项目与房地产相交的领域里，律师可以提供的法律服务包括：代理中外投资者办理房地产折价入股或作为合作条件进入中外合资企业或合作企业的法律事务；办理房地产产权的界定；办理房地产权证抵押融资服务；办理房地产托管法律事务等。

       4、办理房地产产权流动中的各项法律业务。虽然房地产在物态上属于不动产，但随着房地产产权的进一步明晰，房地产在经济活动中的地位和作用越来越大，房地产在“权态”上也正日益显示其活跃的流动性。在企业的收购、兼并、破产、清算过程中，我们可以看到房地产的权态在流动；在债权债务重组过程中，我们可以看到房地产的权态在流动；在抵押、担保、典当、变卖、拍卖过程中，我们也可以看到房地产的权态在流动。权态的变化引致法律关系的变动，为律师提供了更为广阔的法律服务空间。

       5、所有的房地产民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系在实际运行过程中一旦发生争议或纠纷，形成诉讼或仲裁，都是律师提供法律服务的范围。

 

       五、房地产企业需要什么样的律师和律师事务所

       首先，从律师知识结构的角度来看，律师可以分为三种类型，I型律师、X型律师和T型律师。I型律师的特点是掌握法律专业知识纵向系统，横向专一，仅为法律，字母I象征其强调纵向深入；X型律师的特点是系统掌握法律和其他一门专业知识，且两门专业知识有交叉点和结合部，字母X象征其双重性和交叉结合；T型律师的特点是法律专业知识系统深入、横向知识广博，字母T象征其“一专广识”。由此可见，房地产企业需要的律师应该是同时具有法律专业知识和房地产专业知识的X型律师和同时具有法律专业知识和广博的与房地产领域有交融关系的各类知识的T型律师。另外，从律师的执业道德角度来看，从事房地产法律服务的律师应该具有敬业和精业精神。对待客户委托的每一件事，都要认真负责，一丝不苟；对待房地产领域发生的新问题，要认真钻研，求实务实。

       其次，从律师事务所的层面来看，随着房地产业的进一步发展，其对法律和法律服务的需求越来越大，正是基于这种需求，在“万金油”式律师事务所的基础上，诞生了一批以房地产法律服务为特色的专业律师事务所。与此同时，房地产业的行业特色涵盖了许多更为具体的专业，对专业律师事务所的律师有了进一步细化专业的要求。另一方面，房地产权态的流动性使得房地产的作用可以渗透到经济活动的诸多领域并与之交融，如房地产的证券化、房地产的金融化和房地产的国际化等。这种房地产与其他经济领域的交融化，向律师业提出了更高的要求，唯有高层次规模化和专业门类齐全的综合性律师事务所，才能适应房地产业向深度和广度发展的需要。